不只台灣淪為炒房之島，全球城市都炒翻天，在這個群魔亂舞的時代，音樂之都維也納竟連續十年蟬聯全球最宜居城市，190萬市民享受著台灣人夢寐以求的房價和居住品質。
維也納不流行買房，八成以上維也納市民是租屋族，62%市民住在市府自建或補貼的44萬戶社會住宅。放眼望去，維也納的社會住宅占租屋市場的44%，一半握在市府手中，另一半受其嚴格規範，堪稱全市最大的「房東」。
維也納社宅有百年歷史，娛樂城長期執政的社會民主黨深信「居住是基本人權」，1920年代就開始埋頭苦「蓋」；90年代政策轉彎，改而補貼非營利開發商興建社宅，服務對象從低收入戶擴大到城市中產。
大房東壓低了整體住房市場的租金，讓低薪的勞動者和青年也住得起首都，享受城市的便利、低廉的通勤成本和豐富的就業機會。
維也納社宅有多便宜？根據《衛報》，30歲的護士哈默（Barbara Hammer）和公務員男友住在城西一座漂亮的新哥德式公寓，合租的24坪社會住宅，搭捷運15分鐘即達市中心，房租560歐元，折合台幣一萬七千五，僅占她薪水的18%。
維也納不流行買房，八成以上維也納市民是租屋族，62%市民住在市府自建或補貼的44萬戶社會住宅。放眼望去，維也納的社會住宅占租屋市場的44%，一半握在市府手中，另一半受其嚴格規範，堪稱全市最大的「房東」。圖為維也納Kabelwerk社宅包括有1,004間住房，為居民提供一流設施。圖擷自huduser.gov/
維也納不流行買房，八成以上維也納市民是租屋族，62%市民住在市府自建或補貼的44萬戶社會住宅。放眼望去，維也納的社會住宅占租屋市場的44%，一半握在市府手中，另一半受其嚴格規範，堪稱全市最大的「房東」。圖為維也納Kabelwerk社宅包括有1,004間住房，為居民提供一流設施。圖擷自huduser.gov/
反觀台北市，房租平均吃掉雙薪家庭的四成收入，一萬七千五，只夠在大安或信義區租個八坪小套房。
但便宜有好貨嗎？
維也納的社宅，不是藏身城市犄角旮旯的破敗貧民窟。它們多在市區，鄰近大眾運輸系統，坐擁廣闊的公園綠地，甚至是水岸第一排；配有大片採光、三溫暖、網球場、托兒所、醫療診所、圖書館、商店、餐廳，幾乎家家戶戶都有陽台，甚至有頂樓泳池。
「我們感覺像中了大獎，」哈默告訴《衛報》。
「住得和富人一樣」是建於半世紀前的老社宅——埃爾拉（Alt Erlaa）的承諾。這裡住了7,000人，有人卻說它是「全世界最好的社會住宅」。
這不是一句口號。奧地利足球巨星克蘭克（Hans Krankl）、奧地利勞動黨黨魁、工會領袖、甚至前總統的女兒都是社宅住戶。
維也納-Alt Erlaa-社會住宅-居住正義-社區-社會福利維也納的社會住宅埃爾拉（Alt Erlaa）社區不但機能完善，每棟大樓還設有游泳池，被稱為「全世界最好的社會住宅」。圖片來源：維基共享資源（作者Zorro2212，CC BY-SA 4.0）
接受《彭博》採訪時，維也納副市長凡席拉可 （Maria Vassilakou）解密維也納市府如何確保住房物美價廉，關鍵是「三重補貼」加「公開競標」。
第一重，補貼土地取得成本。
先由維也納市府購入土地或活化閒置資產，如荒廢的舊廠房、舊軍機場，接著公開競標，再以低價或租或售給得標的非營利開發商。建成後，至少保留一半租給低收入市民，其餘才釋出給城市中產階級。
第二重，對開發商提供無償的興建補助、長期低利貸款或延長還款年限等優惠。
第三重，租金管制
多數住戶的租金不超過其收入的25%。高收入租戶支付市價，以補貼低收入戶。倘若租金仍舊太高，可申請租金補貼。
補貼可以制價，但競爭才能保障品質。
「競爭是確保住房永續和品質最重要的機制之一，」凡席拉可說。維也納市府在90年代引進公開競標，由建築師、律師和其他專家組成評審團，依建築品質、環境效能、社會混居和經濟指標等四大標準進行專業審查。
這造就了維也納社宅良好的設計，優質、低耗能的建築，令人驚嘆的設施，而且只須西雅圖一半的造價。
它們甚至成為永續設計的前衛實驗場。
維也納社宅有百年歷史，長期執政的社會民主黨深信「居住是基本人權」，1920年代就開始埋頭苦「蓋」。圖為維也納「新多瑙河」(Neue Donau)社宅外觀，總共有850套公寓組成，分別有一房、兩房和三房可供選擇。圖擷自huduser.gov/
維也納社宅有百年歷史，長期執政的社會民主黨深信「居住是基本人權」，1920年代就開始埋頭苦「蓋」。圖為維也納「新多瑙河」(Neue Donau)社宅外觀，總共有850套公寓組成，分別有一房、兩房和三房可供選擇。圖擷自huduser.gov/
城北的「無車」社宅，把停車場變成了單車維修店、共乘區、兒童遊戲區、健身房、三溫暖和頂樓花園等。城南的Oberlaa以在地溫泉廢水作為供暖，回收雨水來沖洗廁所和灌溉花園。部份社宅還引入了參與式設計，讓住戶親手設計家園。
凡席拉可形容這些社區「就像一塊社區磁鐵」，為新的城市街區注入生機；主題式的社區則聚集了「臭味相投」的人，激勵市民更積極地為自己的社區付出。
強調以混居打破隔離，融合社會階級，避免社宅污名化，科技新貴、難民、學生、工人、中產、退休銀髮族等各行各業，各種家庭組合，各種收入水平，同住在一個屋簷下。社會住宅不是底層窮人的縮影，而是整體社會的縮影。
「維也納的獨特之處在於，你無法從住家地址就看出一個人的收入，」維也納住房事務議員加爾（Kathrin Gaál）告訴《赫芬頓郵報》。
只要年收入低於4萬5,510歐元（約143萬台幣）的人都能申請入住，而維也納的平均年收入是3萬3,600歐元（約105萬台幣），意即多數人都有資格；而且一旦入住，終生保障，不會因為年老或日後收入增加而被驅趕。
「重要的是簽訂合同的那一刻，從那時起，住戶就有了無限期的租約。」前維也納城市規劃執行總監普欣格（Kurt Puchinger）解釋，除了保持住戶多元，「那是個人安全感的堅實基礎。」
為數龐大，租金低廉的優質社宅，猶如翻騰房市裡的一根定海神針，錨定了居住標準，牽制脫韁房價。但城市仍在成長，節節攀升的住房需求猶如巨浪，維也納市府能否頂住？
為此，維也納每年新建9,000戶社宅，增加供給，穩定價格。除了興建，還要翻新和養護，維持社宅吸引力。每當發生鄰里縉紳化，可能排擠原住戶時，市府就會介入翻新，拉拉皮、更新通風設備、提高能源效率、頂樓加蓋等，升級社宅品質並容納更多人。維也納人稱為「溫和的都市更新」（gentle urban renewal）。
這些都要錢。
維也納的住房預算高達七億美金，55%用於新建，近40%做都市更新，財源來自奧地利國人薪資的1%，由勞工和雇主各出一半。倫敦的預算雖有九億美金，人口卻是維也納的八倍，市府表示要蓋出所需的社宅量，預算至少得漲七倍。
「若你要看這座城市花了多少錢，我認為也得看它實際上獲得了什麼，對吧？」維也納科技大學研究員卡迪（Justin Kadi）告訴非營利商業新聞媒體Marketplace。這點上，維也納無疑是成功的，「維也納獲得的是可負擔的優質住宅，而且幾乎對所有人娛樂城開放。」
如果可以，退休的送貨司機特拉赫滕貝格（Karl Trachtenberger）永遠都不想搬，「就算拿第一區的頂樓豪華公寓來也不換。」他如此告訴美國公共廣播電台節目The World，他在社宅落地生根16年，娛樂城註冊送體驗金！
